相続税対策で賃貸業を始めたいのですけど・・。

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1 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/06/29(金) 23:42: 北関東の県庁所在地の市街化区域に８カ所、
計９０００�Fの土地（農地、駐車所）を持っており（祖父名義）
相続税対策として賃貸業をはじめたいと考えている大学生なのですけど

どのような方法で進めていけばよいのか教えていただきたいです。
ちなみに父は、定年退職した農家で、全然相続税対策を考えていません。
2 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/06/30(土) 00:18: あまり税金対策ってことで借金して賃貸マンション建てるのは
良く採算性を検討してからの方がいい。
特に、92年の生産緑地法改正で宅地化農地に多くの農家が
マンション建てて空室と借金返済に悩んでる。
君の祖父の土地が駅から徒歩10分以上ならやめとけ。
駅周辺商業地もさびれててはダメ。

あと、その手の話は農協とか建築業者には相談しない方がいいぞ。
その前に本を買い込んで勉強してからだな。
相続税対策になる方法は、殆ど資産を死産にする方法だ。
失いたくないという欲が強い人程色々やるが、借金払えず全て失った
事によって相続税を払わなくて済んだ人は沢山いるぞ。
3 名前：２投稿日： 2001/06/30(土) 00:35: 相続税対策と言うと納税額をどうやって減らすかという事
ばかりに気を取られるが、そこには大きな落とし穴があるぞ。
それより、どうやって税金を支払うかと家族でどう遺産分割
するかの方が重要だ。出来れば現金、だめなら物納。
賃貸料あてにするのはリスク大きいよ。

それから、ここ参考になる。
http://www.moneyjoho.co.jp/house/yoshihiro/
4 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/06/30(土) 01:01: >1です。

いろいろとありがとうございます。
土地は、駅から２０分以上離れていますが、
大きな道から面しており、車社会なのでその点は大丈夫だと思います。

まわりは、スーパー、住宅等です。
路線価格は、11万～20万で、土地相続税は合計で11億で、
対応相続税が4.3億です。

自分は建築学科なので、、
法律、税金関係は殆ど知識がないものでいま勉強中です。
5 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/06/30(土) 01:34: age
6 名前： 名無しさん＠そうだ確定申告へ行こう 投稿日： 2001/06/30(土) 09:41: ２さん。激しく同意します。＠税理士
7 名前：２投稿日： 2001/06/30(土) 10:30: お爺さんの資産、殆どが土地なら一部換金してマンション作ってもいいかも。
小規模宅地特例を活用する為、東京都心部に買い換えするという大胆な
方法もある。税理士の本郷さんの著書を読んだ方がいいと思う。
http://www.tactnet.com/contents/c_html/contents_f.html
問題なのは君が大学生で、金を稼ぐ苦労をした経験が無い事。
もし賃貸業やるなら、卒業してゼネコンや建築事務所でこき使われる
社会経験をしてからでも遅くないと思うよ。
相続受けるだろう数人の人にはそれぞれの家族があり、収入の差がある。
ここを理解して且つ、みんなに公平に分割して喜ばれる様にする事は
容易な事ではない。
マンション建てる場合、相続時に誰が相続するのかも最初に考える事。
共有名義だと、後々面倒くさいぞ。
8 名前：１投稿日： 2001/06/30(土) 13:36: ２さん、いろいろ情報ありがとうございます。
＞＞もし賃貸業やるなら、卒業してゼネコンや建築事務所でこき使わ黷・
社会経験をしてからでも遅くないと思うよ

卒業したら設計事務所で働きたいと思っているのですけど、
両親が、祖父がかなりの高齢にもかかわらず、まったく対策を考えていないので、
心配になり、このようなレスをあげさせてもらいました。
（たぶん、現金がないので物納でいいと思っている。）

わかりました、本郷さんの本を読んで勉強します。
9 名前：２投稿日： 2001/06/30(土) 18:23: 書き込み画面のメール欄にsageを入れてsage進行でいこうよ。
１さん、真面目な好青年だね。１さんの危機感は良くわかる。
親を説得するのはなかなか難しいから、君が良く勉強して
お前にまかせるからと言われる程、多岐方面に渡っての知識が必要。
それが無くて専門家に丸投げすると思ってもみない展開もありうる。
建築会社に相談すれば建築費最大化になるよう容積率いっぱいの
借金プランで採算性良くなかったりね。
特にマンション経営の場合、相続税減ったが毎年の所得税が増えたりする。
１さんが各方面の知識を吸収し、自分の考えをしっかり持った上で
各専門家に助言をもとめるというスタイルがいいと思う。
税制に留まらず、１さん専門の建築、不動産関連、これからの景気動向など
色々研究する事は、建築家としても厚みを増して無駄にはならないよ。
10 名前：２投稿日： 2001/06/30(土) 18:46: あっ、それと一番の目的は各家族の幸福と税引き後純資産の最大化だ。
土地で持つのが有利な時代なら土地、デフレの時代には現金、
インフレの時代には株や外貨もある。土地建物だけに拘らない様にね。
お奨め本http://shopping.yahoo.co.jp/shop?d=jb&id=30779870
http://search.shopping.yahoo.co.jp/books_search?r=books&p=%CB%DC%B6%BF%BE%B0&f=2
11 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/07/05(木) 00:22: ＞１です。
しばらく、レスしなくてすみません。
本郷さんの本を何冊か読んで、相続税について基本的なことは理解しました。

賃貸住宅の経営ポイントは10年で投下資金を回収し、残りの10年で利を上げる。
とききますが、個人的には、100年ぐらい残る建築的に良いもの（質の高いモノ）
にしたいという気持ちがあります。（建築を勉強しているがための思い。）

あと、お聞きしたいのですけど、
・不動産賃貸業だけで食べていけるのか？
・一般の会社に勤めながら、副業としてやっていけるのか？（時間等の問題）
・祖父が現在９０代なので、すぐにでも何らかの対策を始めたほうがいいのか？

自分としては、将来は設計事務所を開いて設計で食べていきたいと思っていましたが、
今の不景気だと、設計だけで食べていくのは、無理だとききます。
やはり、不動産関係のところに就職して勉強をすべきなのでしょうか？

もし、不動産賃貸にする場合には、
・デザイン重視で付加価値を付ける。
・これから増えるであろうグループホーム等の高齢者向けのものをつくる。
の２つを考えています。

実は、経営学にもレスをたてさせて頂いています。

長々とすみません。
もし、宜しければご意見いただきたいと思います。

あと、賃貸不動産する場合には、有限会社または株式会社をつくるのですか？
12 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/07/05(木) 03:26: 賃貸に限らず、経営ポイントは固定費の削減につきます。
新築して十数年も経つと、空室も増え、いつ赤字になるかわかりません。
「10年で回収する」なんて、建設会社さんの言うとおりでは甘いですよ。

日本の気候、家に対する文化から言って、100年残る建築を建てて
採算に乗るとは思われません。そういう家は、事業に成功してご自宅を
立て直すときに建てることをお勧めします。

とにかく数年でコストを回収できる事業計画が必要です。
学生相手の場合、回転が早いので定期的に空室率は高めになります。
一般所帯の場合、将来の立替時に立退き料が発生する覚悟が必要です。
（最近の法改正でここらへんは改善されたのかもしれませんが、
定期借家権の場合も、建物の立替時期が近づくにつれて
稼働率が加速度的にさがることは間違いないですよね）

我が家も祖父母をこの12年間に亡くし、10億円以上相続税を
遺族全員で力を合わせてやっと払いました。
最高の相続税対策は、家族・親戚の信頼を深めておくこと、
できれば祖父母の存命中に暗黙の了解を作っておくことです。
時間と労力とお金をまず使うべきは、
家族の思い出作りであることを忘れずに。

この辺じゃ相続争いした旧家は、十中八九、破産者を出しています。
13 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/07/05(木) 08:26: 相続なんて気にせず好きなことを始めるのも一考かと
５年から１０年呪縛されるから
でも近所から「跡取が・・」って囁かれるんだよね
14 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/07/05(木) 11:44: 立場近いんで、一言。
遺言で財産分割決めてからやらないと後々もめるよ。
物納予定ならそのことも考慮してから。
建ててからでは遅い。
まずは親を説得して、税理士に相談しよう。
15 名前： 2 投稿日： 2001/07/05(木) 12:06: 14さんに同意。
なるべくシンプルで公平に分割することが優先すると思う。
相続税対策としては、２次相続のことを考え孫に遺贈という方法もある。
遺言無ければ、祖父→父→君が普通だが、財産の一部を遺贈すると遺言で
指定すれば　祖父→君とジャンプできる。
但し、相続税が確か２割増しになるはずなので基礎控除を余り多く超えないように。
16 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/07/05(木) 15:18: 土地が交通量の多い大きな道路に面しているのなら
郊外型ロードサイド店舗に貸すのはどうだろうか？
賃貸住宅より利回りははるかに良い。
相続税の節税ではなくて、家賃収入を相続税支払いの原資にするという
発想。
17 名前：２投稿日： 2001/07/05(木) 22:12: >個人的には、100年ぐらい残る建築的に良いもの
気持ちはわかるけど賃貸で採算取るのは難しいと思う。
分譲では高規格スケルトン仕様のSRC造も出てきてるけどね。
これから少子化で家余りがトレンドになるって時代には周辺との競争に
なるからデザイン重視はいいと思うが、カネを掛け過ぎてはいけない。
実は俺もデザインマンション建てようか考えてる。
東京駅まで電車で10分徒歩5分だが、賃料は坪10,000円強。
全室南向き、天井高2.8ｍのRC造。
相見積もり取った安めの業者で建築費は50～60万掛かり満室でも回収に８年程。
無借金で20年の利回り計算すると年８％にしかならないので悩んでる。
ノーリスクならいい投資だが、メンテナンスやその他の苦労あるからね。
ところで建築会社が出す利回りには注意が必要だ。
建築費に対する年間収益として利回り計算するのが通常だが、
これでは他の金融商品との比較はできない。
例えば利回り２％の20年超長期国債なら毎年２％貰え最後に元本が返ってくる。
しかし建物は20年経てば無価値同然だ。建替えるには立退き費用や解体費もかかる。
比較可能な保守的な利回り＝（20年間の総合収益－建築費）÷20÷建築費

Yahoo不動産板も参考になる
地主、家主等限定のサロンhttp://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m&board=1073724&tid=cobcga1a22hbcgey8bdja4na55a5ma5s&sid=1073724&mid=1&type=date&first=1
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18 名前： 名無し不動さん 投稿日： 2001/07/06(金) 09:14: 税制知らないＲ君に聞いても無駄だろ。
聞くなら、Ａ君の方がいい。

Ｔ君？
問題外。ドキュソ大家。

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